澳洲億憶網專欄地產地產動態清盤率大漲而空置率未降,墨爾本、悉尼大量公寓變“鬼屋”

清盤率大漲而空置率未降,墨爾本、悉尼大量公寓變“鬼屋”

2019-06-18 來源:澳財網 閱讀數 2011 分享

悉尼高層公寓遍地開花

近期,澳洲本地媒體連續關注了悉尼和墨爾本兩大城市的住宅空置問題,這在眼下房市利好不斷、清盤率明顯回升的環境里,顯得特別不合時宜。但是“辣眼睛”的空置率數據,或許能夠幫助投資者冷靜下來,重新盤點一下自己的投資策略。博滿金資首席執行官高松諭也對住宅空置率高的后果進行了分析。

就在上個周末(6月15日),悉尼經歷了兩年多以來最成功的拍賣周,上周悉尼有522場拍賣,

初步清盤率為74.7%。墨爾本舉行了725場拍賣會,初步清盤率為67.9%。

 CoreLogic的全國拍賣評論員Kevin Brogan表示,市場信心在降息以及州和聯邦選舉后得到提振。

 然而清盤率的大幅提升并不能反映實際的入住率,尤其是新建的郊區公寓房。澳洲廣播公司就舉了下面這個例子。

 幾年前,只要太陽不打烊,Sam Losanno開在悉尼西北郊的花店就會“灑滿陽光”。幾年后的現在,剛過晌午,他的花店就已經見不到陽光了。

 他說:“我們一直都知道這里會進行開發,但是我們不知道的是開發來的如此之快,規模如此之大。”

 Sam Losanno的花店開在位于悉尼中央商務區西北約25公里的卡靈福德地區(Carlingford)。

花店方圓100米內就有6棟新建的高層公寓,最高的有21層。這些都是悉尼住房開發熱潮時期所遺留下來的“產物”。眼下,建筑工人正在忙著最后一棟公寓塔樓的封頂。一旦完工,可為這個不大的市場貢獻超過1000套公寓。可以說,萬事俱備,只欠“人”這個東風了。

Losanno說道:“說實話,我原本希望這里會有很多人陸續搬來。這樣,我的生意也會更好。”

然而,Losanno的愿望可能短期內難以實現,根據房地產研究機構SQM Research整理的數據,今年5月份,悉尼出租房空置率達到了3.4%,這是自2005年有記錄以來的最高水平。

Losanno口中所說的卡靈福德開發項目隸屬于The Hills地區,該地區5月份的空置率已經上升至5.8%,部分地區高達7%。

無論是悉尼,還是帕拉馬塔,都屬于高密度公寓集中地。兩個地區目前的高層公寓空置率已經分別達到5.4%和3.7%。

供應高峰

數據顯示,2018年和2019年期間,悉尼新建公寓數量大約為54,000套。其中,很多公寓將在今年年底之前完成交付,導致高層公寓市場因供應急劇增加而失衡。

 My Housing Market首席經濟學家安德魯·威爾遜(Andrew Wilson)說道,這種情況可能會導致“鬼屋(ghost-tower)”情況的出現。

 他說:“悉尼剛剛經歷了一次大規模的建設熱潮。而眼下,我們正處于供應端的高峰。房價的持續下跌導致投資買家需求下滑。租戶的持續減少導致市場進一步惡化。這些都是導致鬼屋出現的影響因素。”

 SQM Research首席執行官路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)則提到了鬼屋的另一影響因素,即“價值儲備”。他說:“很多人買房就像買金條,買了之后就束之高閣。”

克里斯托弗表示,一些投資者在市場條件不好的時候往往會選擇持有房產,等到市場好轉時再出手套現。

 除了開發商、地產中介和研究機構提供的數據外,實際上很難對目前悉尼市場上的空置房產進行量化。

 克里斯托弗先生說道:“我們可以確定的是,有相當大的一部分房產,尤其是新建公寓根本就沒人住。”

墨爾本投資房產空置率高達16.2%!

無獨有偶,作為澳洲另一大首府城市,墨爾本的情況比悉尼有過之而無不及。據《澳洲金融評論報》的報道,最近,澳大利亞智庫Prosper Australia在對墨爾本2017年的用水數據進行統計后,發布了題為“投機性空置房產”的最新報告。

 報告指出,雖然墨爾本每天用水量低于50升的投資房比例,從2014年的18.9%下降至16.2%,但是仍然處于高位。

 Prosper Australia采用日用水量少于50升(相當于龍頭滴水損失量)作為投資房空置的衡量標準。

 根據供水公司Yarravalley Water、Citywest Water和Southeast Water提供的數據,Prosper Australia對墨爾本258個suburb所有類型的1,579,906套住宅進行了統計。結果顯示,60,901套或3.9%的住房用水量不到每天50升。如果僅考慮投資房產數量,2016年人口普查數據顯示,投資房產數量為422,000套。

 Prosper Australia表示,這一比率可能再次上升。報告作者菲茨杰拉德(Fitzgerald)指出,伴隨房價的持續下跌,投資者可能再次回歸市場,繼而推高空置率。


他說:“即便是移民水平居高不下的情況下,投資房空置率仍然會繼續錄得上升。原因是,精明的投機者一般會選擇在市場低點時入手稀缺地段的房產。”

菲茨杰拉德表示,用水量為零的空置存量房產為21,326套。這些存量房產可推動2017年拍賣市場住房存量上升17.3%。

他說:“為了解決這個問題,維州政府應該對空置房產稅進行改革,進一步納入城市增長邊界內的所有空置土地,并采用廣泛的土地稅取代印花稅。”

明顯利用不足

Box Hill中心區遠眺,前景為Box Hill Centre

圖片來源:維基百科,攝影:Bob T, 2018.4

Box Hill地區的快速崛起,不僅使其成為墨爾本的第二個CBD,同時也成為近期房屋建筑熱潮中高層公寓大樓激增的地區。當地空置房屋數量最多,總計9863套住房中就有1521套空置,即空置率為15.4%。

如果要計算絕對空置率(即用水量為零的房產),則為9.6%,提示利用率明顯不足。

這份報告和2014年的調查結果明顯不同。當時,墨爾本內城區Carlton和南Carlton的空置率錄得最高。

 菲茨杰拉德表示, Airbnb等短租平臺的興起有助于推動投資者將空置房產投入到短期租賃市場當中。

Box Hill是墨爾本華人主要聚居區之一

關于為什么墨爾本Box Hill地區空置率錄得最高,菲茨杰拉德解釋道文化因素是主要影響因素之一。他說,在Box Hill地區購買并持有房產的買家中,中國買家占據了相當大的份額。

但是,也有人認為Box Hill的數據可能表明,當年進入市場的大量新建公寓并沒有馬上入住。

維州政府提供的數據顯示,2005年至2016年,Box Hill所在的白馬市平均每年新增住房590套。僅2016年,當地新增住房數量就超過1600套。

地產營銷公司ACproperty負責人Esther Yong表示,投資者買房不太可能是為了故意空置。她說:“在澳洲買房的中國買家都是非常擅于精打細算的。”

“除非有特殊情況,不然絕大多數華人買家都會選擇出租。這也是為什么在過去5-7年內很多開發商選擇提供帶租約出售促銷方案的原因。”

澳洲咨詢公司SGS Economics&Planning的負責人Terry Rawnsley也表達了類似的觀點。他說:“我認為這些數據只反映了新房的建設情況,即主要反映了交付時間不長尚未達到日用水量50升/日的住房情況。”

對于這樣的觀點,菲茨杰拉德并不贊同。

他說:“2017年正值澳洲住房市場的峰值時期。很難理解在這樣一個峰值時期為什么12個月了房產都租不出去。”

16.2%的投資房產空置率是基于以下方式計算而言,即空置公寓數量除以投資物業總數(扣除公共住房、大篷車和合作社等),得出的空置率為12.9%,再加上咨詢公司SQM Research提供的3.3%的住宅空置率,則總計為16.2%。

值得一提的是,本次報告中的房產數量較前一次報告要少,原因是Southeast水務和Citywest水務公司提供的數據中排除了只用一個總水表的企業房產。另外,帶有度假屋的地區如莫寧頓半島,也被排除在外。

政府出手干預

針對住宅空置的問題,澳洲各級政府試圖通過政策干預來解決這一問題。

 例如,2017年12月,澳洲聯邦政府引入了針對海外置業者征收空置稅的規定,即如果海外人士在澳洲的房子空置6個月或者租期少于6個月,就必須向政府交納空置稅。

但是,適用這一規定的房產是2017年5月后購買的房產,而當時的地產熱潮已過。

 在市場大熱時期,新南威爾士州總理Gladys Berejiklian曾認為,增加供應的政策將有助于負擔能力增強、并減緩悉尼已經上漲失控的房價。

 然而,供應緊張是假,開發商捂盤惜售是真。

 業內人士表示,很多開發商希望制造稀缺性來抬高價格實現盈利。威爾遜說道:“對于一些人來說,保持空置而不是出租或投放市場更具經濟價值。”

開發仍在繼續

對于政府的干預,開發商還是一如既往的拒絕,稱這是操縱市場的行為。

悉尼最大的公寓開發商,美利通集團(Meriton)表示,鬼屋根本不是問題。相反,政府的官僚主義導致大量開發項目效率低下才是問題。

 Dyldam是一家位于悉尼西部的開發商,同時也是文章開頭所述卡林福德樓盤的開發商。據其透露,很多西悉尼的開發項目仍在“持續推進”。

 公司發言人表示,四棟公寓大樓中的三棟(共279套公寓)已經完工并且“入住”。

 然而,本篇文章開頭提到的花店店主Losanno的生意卻日漸冷清。Losanno說道:“公寓里根本沒人住。”

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責任編輯:喜聞

*文章內容轉載自澳財網,不代表億憶網觀點,億憶網或做細微修改。

熱門評論

  • 舉報 狂懟大亨 2019-06-18 14:21:37

    一會回暖,一會鬼城,搞什么

    • 舉報億憶網友49.176.492019-06-25 11:11:51

      對啊,這些文章作者都他媽各說各話

  • 舉報 億憶網友110.174.9 2019-06-18 12:59:20

    不是一天了… 嚴重了才報道一二。

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